Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по вопросу отнесения обогревающих элементов (радиаторов) системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов, письмом от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04 сообщает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Отмечаем, что вопрос отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) неоднократно рассматривался судами Российской Федерации. Так, согласно позиции, представленной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

На основании изложенного, исходя из системного толкования пункта 6 Правил содержания общего имущества во взаимосвязи с подпунктом "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества, а также исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в вышеуказанном решении, по мнению Минстроя России в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.

При этом полагаем, что обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.

Дополнительно отмечаем, что согласно подпункту "а" пункта 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений многоквартирного дома.

Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является, согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, - на управляющую организацию.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04, разъясняет следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

В связи с поступающими запросами органов власти и организаций, а также обращениями граждан по вопросам, связанным с порядком включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в рамках компетенции письмом от 13.07.2016 N 21928-АЧ/04 сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и подпунктом "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил N 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме. Однако отнесение СКПТ к общему имуществу в многоквартирном доме будет правомерным при условии, что многоквартирный дом был оснащен СКПТ в ходе его строительства (в соответствии с проектной документацией) либо в ходе его эксплуатации (на основании решения общего собрания собственников помещений).

В случае если СКПТ была установлена в многоквартирном доме по инициативе и за счет средств отдельных собственников помещений в таком доме или, например, установлена за счет средств оператора связи в качестве собственного оборудования, необходимого для предоставления услуг связи своим абонентам по договорам, заключенным с отдельными собственниками помещений, то СКПТ не является общим имуществом в многоквартирном доме, хотя и обслуживает более одного помещения.

На практике при начислении платежей гражданам зачастую происходит подмена понятий "плата за обслуживание и ремонт СКПТ" и "плата за услуги связи для целей телевизионного вещания". В связи с чем в платежном документе помимо платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт и платы за коммунальные услуги отдельной строкой выделяется платеж, традиционно обозначаемый "коллективная антенна" или "плата за пользование коллективной антенной", никаким образом не связанный с обслуживанием СКПТ, а являющимся платой за услуги связи для целей телевещания (как правило, включаемый в единый платежный документ по инициативе операторов связи, заключивших соответствующие договоры с расчетно-кассовыми центрами или управляющими организациями).

В этой связи необходимо отметить, что услуги по обслуживанию СКПТ и услуги связи для целей телевизионного вещания - не тождественные друг другу понятия. Отношения по предоставлению данных услуг имеют различную правовую основу, и их исполнителями являются разные лица.

Так, правовые основы деятельности в области связи, права и обязанности лиц, участвующих в указанной деятельности или пользующихся услугами связи, определяет Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи" (далее - Закон о связи). В соответствии со статьей 44 Закона о связи услуги связи оказывают операторы связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого с пользователями услугами связи (абонентами) в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (Правилами оказания услуг для целей телевизионного вещания и (или) радиовещания, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 22 декабря 2006 г. N 785), которыми регламентируются взаимоотношения пользователей услугами связи и операторов связи при заключении и исполнении договора об оказании услуг связи, в том числе права и обязанности операторов связи и пользователей услугами связи, форма и порядок расчетов за оказанные услуги связи. В частности, данными правилами предусмотрено следующее:

договор об оказании услуг связи оператор связи заключает с каждым абонентом (владельцем помещения в многоквартирном доме) в письменной форме на основании заявления, поданного оператору связи (пункты 12, 16);

перечень оказываемых услуг связи для целей телерадиовещания, а также система, порядок, сроки и форма их оплаты должны указываться в договоре связи с абонентом (пункт 21);

абонент (пользователь услуг связи, с которым оператором связи заключен договор об оказании услуг связи) вправе отказаться от оплаты услуг связи для целей телерадиовещания, не предусмотренных договором и предоставленных ему без его согласия (пункт 26).

Правовые основы отношений по содержанию СКПТ как части общего имущества в многоквартирном доме установлены жилищным законодательством. Исполнителем услуг по обслуживанию такой СКПТ является лицо, ответственное за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией таким лицом является управляющая организация, соответственно, обслуживание СКПТ она осуществляет в счет исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом. Выполнение данных работ осуществляется управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, все собственники помещений в многоквартирном доме несут расходы на содержание общего имущества, включая СКПТ, путем внесения платы за содержание жилого помещения в адрес лица, ответственного за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (управляющей организации). Плата за содержание жилого помещения устанавливается на общем собрании собственников помещений в расчете на 1 квадратный метр общей площади и взимается независимо от того, пользуются ли собственники (наниматели) помещений СКПТ для целей приема сигнала телевизионного вещания или нет.

Таким образом, предъявляемые к оплате собственникам и нанимателям помещений суммы по строкам "Телеантенна", "Пользование телеантенной" или "ТО и ТР системы КТП", установленные в расчете на 1 квартиру (абонентское устройство), не связаны с расходами на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и отражают размеры абонентской платы за услуги связи для целей телевещания (кабельного аналогового, цифрового телевидения), установленные соответствующим оператором связи в соответствии с законодательством о связи.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от оказания услуг связи для целей телевещания и не пользоваться СКПТ (не заключать договор об оказании услуг связи с оператором связи либо расторгнуть его) по своему усмотрению. Если такой договор заключен, то собственник помещения обязан вносить абонентскую плату оператору связи в соответствии с тарифами, установленными операторами связи в расчете на 1 абонентскую точку (за исключением обязательных общедоступных телеканалов, трансляция которых осуществляется бесплатно (статья 29 Закона о связи)). Если в отсутствие письменного договора с оператором связи абонентская плата за услуги связи включена в единый платежный документ, собственник (наниматель) помещения вправе требовать ее исключения из единого платежного документа и не оплачивать услуги, которыми он не намерен пользоваться.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи"). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 "Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома" и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

         В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

         Указанные требования разработаны и утверждены Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор" и вступили в силу 29.04.2016. Данные требования являются обязательными, а не рекомендательными.

В соответствии с указанными требованиями протокол общего собрания составляется в письменной форме, в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания.

Протокол общего собрания ведется и оформляется секретарем общего собрания, кандидатура которого избирается решением общего собрания.

Обязательными реквизитами протокола общего собрания являются:

а) наименование документа — протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (жаль, что Минстрой России не ввел дифференциации, необходимой для товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов);

б) дата (дата составления протокола, которая должна соответствовать дате подведения итогов (окончания подсчета голосов) общего собрания) и регистрационный номер протокола общего собрания (порядковый номер общего собрания в течение календарного года);

в) дата и место проведения общего собрания — адрес, по которому проводилось очное собрание или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме при очно-заочном и заочном голосовании. В качестве даты проведения общего собрания в случае, если оно продолжалось несколько дней, указывается дата начала и дата окончания общего собрания. Место и дата проведения общего собрания, указанные в протоколе, должны соответствовать адресу и дате, указанным в сообщении о проведении общего собрания;

г) заголовок к содержательной части протокола общего собрания — должен содержать адрес многоквартирного дома, вид общего собрания (годовое, внеочередное) и форму его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование);

д) содержательная часть протокола общего собрания.

Содержательная часть протокола общего собрания состоит из двух частей — вводной и основной.

Вводная часть протокола общего собрания включает в себя следующие сведения:

а) об инициаторе общего собрания: для юридических лиц указывается полное наименование и основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН) юридического лица в соответствии с его учредительными и регистрационными документами; для физических лиц указывается полностью фамилия, имя, отчество (при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение;

б) о лице, председательствующем на общем собрании, секретаре общего собрания, лицах, проводивших подсчет голосов, — за исключением случая, когда вопрос об избрании указанных лиц включен в повестку дня общего собрания;

в) о лицах, принявших участие в общем собрании (далее — присутствующие) и приглашенных для участия в нем (далее — приглашенные).

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании, указываются после слова "Присутствующие" и включают в себя:

а) для физических лиц — фамилию, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение, количество голосов, которыми владеет соответствующее лицо, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае участия в общем собрании), подпись указанных лиц;

б) для юридических лиц — полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными и регистрационными документами, наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение в многоквартирном доме, количество голосов, которым владеет соответствующее лицо, фамилию, имя, отчество (при наличии) представителя юридического лица, указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя юридического лица, подпись данного лица.

Если лиц, присутствующих на общем собрании, более пятнадцати, информация о них может быть оформлена в виде списка, в котором сведения о присутствующих указываются в соответствии с пунктом 12 Требований, который является обязательным приложением к протоколу общего собрания. В этом случае в протоколе общего собрания после указания на общее количество присутствующих делается отметка "Список прилагается, приложение № ____".

Аналогично с приглашенными;

Также вводная часть протокола должна содержать сведения:

г) об общем количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

д) о количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем собрании;

е) об общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;

ж) о повестке дня;

з) о наличии или отсутствии кворума общего собрания.

Текст основной части (содержательной) протокола общего собрания состоит из повестки дня и отдельных разделов по количеству вопросов повестки дня общего собрания. В повестке дня общего собрания указывается вопрос или вопросы, являющиеся предметом рассмотрения на общем собрании в соответствии с уведомлением о проведении общего собрания. Если вопросов несколько, они нумеруются и располагаются в порядке обсуждения.

Текст каждого раздела протокола общего собрания состоит из трех частей:

а) часть 1 — "СЛУШАЛИ", в которой указывается фамилия, имя, отчество (при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня проставляется перед словом "СЛУШАЛИ";

б) часть 2 — "ПРЕДЛОЖЕНО", в которой указывается краткое содержание предложения по рассматриваемому вопросу, по которому будет проводиться принятие решения и голосование. При этом предложение формулируется предельно точно, ясно, должно отражать суть обсуждаемого вопроса и не допускать двоякого толкования. В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка;

в) часть 3 — "РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)", в которой указываются решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня, количества голосов, отданных за различные варианты голосования. Решение может содержать один или несколько пунктов, каждый из которых нумеруется.

Следующие обязательные элементы протокола ОСС:

е) место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;

ж) приложения к протоколу общего собрания (в случае указания на них в содержательной части протокола общего собрания);

з) подпись — содержат сведения о фамилии, инициалах лица, председательствующего на общем собрании, секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет голосов, и собственноручную подпись указанных лиц, дату ее проставления. В случае если вопрос об избрании лица, председательствующего на общем собрании, а также лиц, осуществляющих подсчет голосов, включен в повестку дня общего собрания и принято решение об отклонении предложенных кандидатур, реквизиты подписи протокола общего собрания содержат сведения о фамилии, инициалах инициатора проведенного общего собрания.

В установленных ЖК РФ случаях (например, создание ТСЖ) протокол общего собрания подписывается также собственниками помещений в многоквартирном доме. В указанном случае реквизит подписи протокола общего собрания, помимо выше указанных сведений содержит сведения о фамилии, инициалах собственников помещений, проголосовавших за принятие таких решений, а также собственноручную подпись указанных лиц и дату ее проставления.

Также Минстроем России регламентированы обязательные приложения к протоколу, к каковым отнесены:

а) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме;

б) сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании которого проводится общее собрание;

в) реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме;

г) список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников);

д) доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;

е) документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;

ж) решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования;

з) иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу общего собрания решением на общем собрании, принятом в установленном порядке.

Все приложения к протоколу общего собрания подлежат нумерации. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указывается на первом листе документа.

Именно в таком объеме документы должны быть переданы инициатором общего собрания лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, обязано направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет в течение пяти дней с момента их получения от инициатора.

В соответствии с рассматриваемым Приказом Минстроя России передача копий решений, протокола должна осуществляться способами, позволяющими подтвердить факт и дату ее получения органом государственного жилищного надзора, а также путем размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.

Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче копий решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, — в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.

В соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. В связи с чем, за фальсификацию протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах может наступить уголовная ответственность.

Если собственники или наниматели, которые рассчитываются по нормативам, вре­менно отсутствовали в жилом помещении в течение 5 календарных дней и более, то могут потребовать перерасчет платы за отдельные виды услуг за этот период.

Перерасчет производится за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение, если в жилом помещении отсутствуют индивидуальные приборы учета по соответствующим видам коммунальных услуг. Для этого в течение месяца после возвращения потребителю необходимо напи­сать заявление и приложить документы, подтверждающие продолжительность перио­да отсутствия потребителя.

В качестве подтверждающего документа могут быть предоставлены, например:

• копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заве­ренные по месту работы;

• справка о нахождении на лечении в стационаре;

• проездные билеты, оформленные на имя потребителя, или их копии;

• счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;

• справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по ме­сту его временного пребывания;

• справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал.

Перерасчет производится в течение 5 рабочих дней после предоставления всех документов, а его результаты отражаются в платежной квитанции. 01.06.2016г.

Если коммунальные услуги предоставляются с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) в ненадлежащим качестве, то размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению. Также уменьшается размер платы при проведении 1 раз в год профилактических работ.

• Холодная вода должна быть доступна жильцам дома всегда. Небольшие пере­рывы в подаче возможны, но не более 8 часов в месяц в целом. Единовременное отключение холодной воды разрешено максимум на 4 часа.

• Горячее водоснабжение также должно осуществляться круглогодично. Допускается ежегодное 14-дневное отключение горячей воды на профилактические и ремонтные работы (так называемое плановое отключение, график которого муниципалитеты публикуют заранее). Также допустимо ее отсутствие из-за аварий, но не более 8 часов в месяц в целом и 4 часов единовременно. Однако если авария произошла на тупиковой магистрали, перерыв в подаче воды на за­конных основаниях может растянуться до 24 часов.

•     Водоотведение. Его допустимая продолжительность перерыва - не более 8 ча­сов суммарно в месяц или 4 часа единовременно.

•     Электроснабжение должно быть бесперебойным. Допустимая продолжитель­ность перерыва - 2 часа (при наличии двух независимых взаимно резервирую­щих источников питания) и 24 часа (при одном источнике питания).

•     Газоснабжение - бесперебойное и круглосуточное. Допустимый перерыв - не более 4 часов в течение месяца.

•     Отопление должно быть бесперебойным и круглосуточным в течение всего отопительного сезона. Допустимая продолжительность перерыва - не более 24 часов в течение месяца или не более 16 часов единовременно при температуре воздуха в жилых помещениях от +12 градусов.

За каждый час сверх допустимого перерыва снабжения каким-либо ресурсом плата снижается на 0,15%.

Важно! За предоставление услуг с перерывами или некачественных услуг виновник обязан заплатить потребителям штраф. Исключение - отсутствие технической возможности поставок холодной и горячей воды, электроэнергии, тепловой энергии, газа, а также отсутствием технической возможности отведения сточных вод. Штраф грозит и лицу, виновному в нарушении порядка расчета платы за коммуналь­ные услуги, повлекшем увеличение ее размера, только если нарушение не было устра­нено до обращения потребителя или оплаты им услуг.

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в статью 155 ЖК РФ в части ответ­ственности за неплатежи. Если раньше ответственность за неуплату у собственников помещений в многоквартирных домах наступала уже с первого дня просрочки, то те­перь у граждан есть месяц на покрытие долга без пени. Если в течение месяца оплата не произведена, то с 31-го дня применяется штраф в размере 1/300 ставки рефинанси­рования. Ужесточение же наступает с 91-го дня, когда начинает действовать повышен­ная ставка - 1/130 от ставки рефинансирования Центробанка.

ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные и иные специализированные потребительские кооперативы, приобретающие энергоресурсы для предоставления коммунальных услуг у ресурсоснабжающей организации, уплачивают пени в размере:

• с 1-го по 30-й день: пени не начисляются;

• с 31-го по 90-й день - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ;

• с 91-го дня - 1/130 ставки рефинансирования ЦБ.

Управляющие организации, приобретающие ресурсы для предоставления коммунальных услуг уплачивают пени в размере:

• с 1-го по 60-й день - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ;

• с 61-го по 90-й день - 1/170 ставки рефинансирования ЦБ;

• с 91-го дня - 1/130 ставки рефинансирования ЦБ.

Важно!

С1 июня 2016 года в России действует упрощенная схема взыскания задолженности по жи­лищно-коммунальным услугам. Теперь коммунальщики, если сумма долга не превышает 500 тысяч рублей, могут обратиться в суд не с исковым заявлением, а за выдачей судебно­го приказа. Мировой судья на основании представленных документов, без вызова сторон в суд, в течение пяти дней со дня поступления заявления выносит судебный приказ о взы­скании задолженности. После вступления приказа в силу за дело берутся судебные приста­вы, которые взыскивают денежные средства должника.

Для того чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50 % голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Однако определен перечень вопросов, решение по которым принимается не менее чем 2/3 голосов всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание.

К ним относятся:

•    вопросы о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйствен­ных построек;

•   вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта;

• вопросы о порядке использования земельного участка (например, обустроить во дворе парковку, детскую площадку и т.д.);

• вопросы об использовании общего имущества собственников помещений много­квартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);

• вопрос о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом (например, договора на размеще­ние рекламы на стене дома).

По итогам общего собрания собственников оформляется протокол в установленной форме, который вместе с решением собрания должен быть направлен в орган государ­ственного жилищного надзора, где он будет храниться в течение 3 лет. Если в Государ­ственную жилищную инспекцию в течение трех месяцев поступит подряд два и более протоколов с решениями по аналогичным вопросам, то будет проведена внеплановая проверка.

Важно!

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собра­ния, а также изменять повестку дня данного собрания.

2. При проведении собрания принцип «один собственник - один голос» не дей­ствует. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорцио­нально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

С 1 января 2016 года большинством голосов (не менее 2/3) принимаются следующие решения: о наделении совета многоквартирного дома полномо­чиями принимать решения о текущем ремонте общего имущества в данном доме; о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочи­ями решать вопросы, которые не входит в компетенцию совета многоквар­тирного дома. При этом председатель не может принимать решения за об­щее собрание собственников.

Законодательством утверждены три формы проведения общего собрания собственников.

• Очное собрание. Собрание проводится путем совместного присутствия собственников помещений. Если такое собрание не имеет кворума, решения с той же повесткой в дальнейшем могут быть приняты путем проведения заоч­ного голосования.

• Заочное собрание. Проведение заочного собрания - это передача в установлен­ные сроки решений собственников в письменной форме по вопросам, постав­ленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.

• Очно-заочное собрание. Это новая форма проведения собрания, которая появилась в 2015 году. Она предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений, а также возможность передачи в установленный срок письменно оформленных решений собственников лич­но, посредством почтовой, телеграфной связи или иной связи, которая была определена на общем собрании, в том числе электронной.

Да, может. Правительство РФ установило порядок определения имущества, предна­значенного для совместного использования собственниками помещений нескольких многоквартирных домов. Указанный порядок действует в случае создания одного ТСЖ собственниками нескольких многоквартирных домов.

С 1 июля 2016 года вступают в силу изменения, внесенные в «Правила содержания общего имущества в МКД». Б частности, они дополнены новым разделом, который устанавливает, что в случае создания собственниками помещений нескольких много­квартирных домов одного ТСЖ (так называемое многодомовое ТСЖ, предусмотрен­ное статьей 136 Жилищного кодекса РФ), может быть сформирован перечень общего имущества, которое предназначено для совместного использования. Общее имуще­ство может быть включено в указанный перечень при соблюдении трех обязательных условий:

A) общее имущество подразумевает: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Б) общее имущество должно отвечать одному из следующих требований:

·      совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома;

·      обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологи­ческого присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов - для инженерных систем, оборудования, устройств.

В) решение об использовании общего имущества собственниками помещений всех МКД, в которых создано многодомовое ТСЖ, должно быть принято общим собранием собственников помещений того дома, к общему имуществу которого относится рассматриваемое имущество

В Кузбассе 1 декабря 2014 года установлен минимальный размер платы за капитальный ремонт - 3,90 рубля за один квадратный метр общей площади. Он является единым для всех муниципальных образований. При этом собственники на общем собрании могут установить размер взносов, превышающий минимальный.

Уплата взносов на капитальный ремонт является обязательной.

Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не пол­ностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капи­тального ремонта пени в размере 1/300 рефинансирования ЦБ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 1-го дня просрочки.

В Кузбассе от платы за капремонт освобождены одинокие пенсионеры, которым исполнилось 70 лет и более.

Также взносы не будут делать пожилые люди, совместно проживающие друг с другом, например, семейная пара, сестры или братья, проживающие в одной квартире, если они также отметили 70-летие.

Важно: Федеральным законом «О социальной защите инвалидов в Российской Феде­рации» внесены изменения в статью 169 Жилищного кодекса РФ. Согласно изменени­ям, инвалидам I и II групп, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капремонт, но не более 50 % взноса, рассчитанного исходя из минимального размера такого взноса на 1 кв. метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным пра­вовым актом субъекта РФ, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

В соответствии со статьей 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.
Согласно п.п.1 п.1 ст.36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также с п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, оборудование.
«Лифт» предназначен для обслуживания более одного помещения, следовательно отвечает критериям общего имущества и отнесен в этой категории нормами законодательства РФ.
Расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 37, ст. 39 и 158 ЖК РФ, ст. 210 Гражданского кодекса РФ, разделы II и III Правил). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущества в таком доме (ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Эксплуатационные расходы для жителей первого этажа не являются расходами на пользование лифтами как средством по предоставлению услуги транспортировки граждан и грузов.
Согласно ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Таким образом, уменьшение доли в праве общей собственности в виде исключения лифтового оборудования для жителей 1 и 2 этажей противоречит нормам жилищного законодательства.
Статьей 156 ЖК РФ определено, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 настоящего Кодекса.
Таким образом, к полномочиям общего собрания собственников относится вопрос определения размера платы за содержание общего имущества, бремя которого несут собственники помещений многоквартирного дома в равных долях, пропорционально площади жилого/нежилого помещения, находящегося в собственности. На основании вышеизложенного, вопрос уменьшения платы за содержание для жителей 1-2 этажей путем исключения из доли общего имущества лифтов и лифтовых шахт не входит в компетенцию общего собрания собственников и противоречит действующему законодательству.
Также обращаем внимание, что согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Таким образом, отчуждение доли в общем имуществе отдельно от права собственности на жилое/нежилое помещение невозможно в силу закона.
Жилищное законодательство не предусматривает никаких льгот и исключений в отношении платы за услуги и работы по содержанию общего имущества в зависимости от факта его использования.
Управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляются независимо от того, пользуются или нет собственники, наниматели и иные лица данным имуществом.
Из вышеуказанных норм ЖК РФ следует, что обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей и собственников жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое ими жилое помещение.

Примерный бланк отмены судебного приказа можно скачать здесь.